Майбутнє дата-центрів: глобальний прогноз на 2025 рік

Ми входимо у період стрімкого зростання, технологічних викликів і переосмислення підходів до проєктування та експлуатації ЦОД. Принаймні, такі висновки можна зробити на основі нового звіту 2025 Global Data Center Outlook, підготовленого компанією JLL. Аналітики прогнозують, що до 2027 року ринок зростатиме зі середньорічним темпом у 15%, а за сприятливих умов цей показник може сягати 20%.

Втім, стрімке зростання не означає відсутності труднощів: дефіцит енергії, логістичні обмеження та зміна клімату потребують більш стійких та інноваційних рішень. Розгляньмо ключові тенденції, відзначені у звіті JLL, та спробуймо уявити, якою буде цифрова інфраструктура майбутнього.

ШІ як головний драйвер трансформації 

Індустрія дата-центрів переживає справжній технологічний ренесанс, ключовим рушієм якого став штучний інтелект. Сьогодні ШІ — це вже не просто тренд, а основа цифрової економіки, що стрімко впроваджується в охорону здоров’я, фінанси, транспорт, виробництво, освіту та інші сфери. Чим ширше і глибше проникають ШІ-технології, тим масштабніші обчислювальні ресурси їм потрібні — й саме дата-центри стають фундаментом для їх роботи.

За останні роки інвестиції у ШІ вимірюються сотнями мільярдів доларів. Лише найбільші технологічні компанії — AWS, Microsoft, Google, Meta, Oracle, Alibaba, IBM — щороку збільшують капітальні вкладення в AI-інфраструктуру. У 2024 році, за попередніми даними JLL, загальний CapEx «Великої четвірки» (AWS, MS, Google, Meta) сягнув майже $200 млрд. Ці інвестиції насамперед спрямовані на створення дата-центрів, обладнаних спеціалізованими графічними процесорами (GPU) нового покоління і здатних витримувати екстремально високі навантаження.

Одним із найбільш значущих технологічних проривів останніх років стало стрімке зростання потужності графічних прискорювачів — GPU/TPU. Якщо у 2022 році архітектура на 7-нм чіпах забезпечувала щільність близько 40 кВт на стійку (наприклад, при використанні GPU NVIDIA H100), то вже у 2025 очікується масове впровадження 5-нм рішень зі щільністю до 130 кВт (ускорювачі NVIDIA GB200 на базі мікроархітектури Blackwell). Наступний крок — GPU, виготовлені за нормами 2-нм техпроцесу, потенційно можуть досягати щільності потужності до 250 кВт на стандартну серверну стійку 42U. Це повністю змінює фізичні та інженерні параметри ЦОД: традиційні підходи до проєктування, енергозабезпечення й охолодження стрімко застарівають.

Водночас ШІ розвивається не лише у вимірі апаратних вимог, а й заглиблюється. Кількість і розмір моделей, які використовуються для вирішення завдань машинного навчання, зростає експоненційно. Обсяг даних, необхідних для навчання LLM-моделей, сягнув трильйонів токенів. Новітні GPU дозволяють скоротити час тренування з багатьох годин до лічених секунд. Це створює умови для швидкої ітерації моделей і запуску складних систем у стислий термін — а отже, формується ще більший попит на обчислювальну інфраструктуру.

Один з нових трендів — географічне розділення центрів навчання та інференсу ШІ-моделей. Для тренування потрібна колосальна потужність — до 1 ГВт на один об’єкт (еквівалент споживання 800 тис. домогосподарств у США), тому такі ЦОД зводяться поблизу електростанцій. Водночас inference-центри, що забезпечують низьку затримку при взаємодії з користувачами, розміщуються ближче до мегаполісів. Це нагадує стратегію логістичних компаній, які розділяють регіональні склади та «останню милю».

Крім того, ШІ стимулює не лише зростання споживання ресурсів, а й архітектурні зміни в мережах передачі даних, зберіганні інформації, оптимізації інфраструктурних компонентів. Поява спеціалізованих ШІ-центрів потребуватиме нових моделей взаємодії між провайдерами, хмарними платформами, постачальниками чипів і розробниками програмного забезпечення для штучного інтелекту. Платформи на базі ШІ вже стають екосистемами зі своїми дата-центрами, енергетичними контрактами та логістикою.

У результаті ШІ виступає не просто споживачем інфраструктури, а й фактором, який формує вигляд галузі. Він задає нові стандарти щільності, енергоефективності, масштабованості та надійності для обладнання ЦОД. І це лише початок: зі зростанням нових класів моделей — AGI, автономних ШІ-систем, квантово-посилених моделей (quantum-enhanced models) — вимоги до інфраструктури зростатимуть у рази. Майбутнє ЦОД нерозривно пов’язане з майбутнім AI/ML — і те, наскільки ефективно галузь впорається з цим завданням, визначатиме темпи прогресу в багатьох секторах економіки.

Енергетичний виклик та відродження ядерної енергетики 

Із прискоренням цифрової трансформації енергетична інфраструктура стикається з безпрецедентним навантаженням. Дата-центри, попри частку лише у 2% від глобального енергоспоживання у 2025 році, стають символом енергетичного тиску у ЗМІ та громадській свідомості. І хоча зростання їхнього енергоспоживання об’єктивне, це лише частина значно ширшої картини: електрифікація транспорту, масове впровадження теплових насосів, зростання споживання в країнах, що розвиваються, і кліматичні зміни створюють кумулятивний ефект.

За даними Міжнародного енергетичного агентства (IEA), у 2025 році глобальне енергоспоживання зросте на 4% — найвищий показник за останні 20 років (виняток — посткризові сплески). При цьому найбільший внесок у зростання зробить не сектор дата-центрів, а кондиціонування повітря та електромобілі. Тим не менш, високі темпи кластеризації ЦОД (особливо в таких центрах, як Північна Вірджинія, Лондон і Токіо) створюють локальні перевантаження мереж. У деяких країнах — Ірландії, Сінгапурі, ОАЕ — частка ЦОД в енергоспоживанні перевищує 10–20%, що потребує негайних рішень із перерозподілу навантаження та диверсифікації джерел енергії.

Окрему проблему створює інфраструктура передачі енергії. Як правило, основним «вузьким місцем» стають не самі джерела енергії, а тривалі строки будівництва та погодження високовольтних ліній електропередач. У низці регіонів цей процес може тривати 4–5 років. Це суттєво ускладнює реалізацію нових проєктів, змушуючи девелоперів переглядати стратегію вибору локацій — тепер пріоритет надається ділянкам із вже підведеною потужністю або доступом до магістральних ЛЕП, а не просто привабливою ціною землі.

На тлі цих викликів зростає інтерес до альтернативних джерел енергії. Ядерна енергетика, яка тривалий час вважалась «пасивною» технологією, знову виходить на перший план — особливо в умовах боротьби з викидами CO₂ і потреби у стабільних джерелах електроенергії. Провідні технологічні компанії, що прагнуть досягти нульового вуглецевого сліду (Net Zero), розглядають ядерну енергію як один із небагатьох реальних способів одночасного задоволення як енергетичних, так та екологічних вимог.

Найперспективнішим є сегмент малих модульних реакторів (SMR). Ці установки потужністю від 1,5 до 300 МВт створюються за модульною технологією, легко масштабуються й потребують значно менше витрат і часу на розгортання, ніж традиційні АЕС. У 2024 році вже були підписані перші контракти між розробниками SMR і операторами дата-центрів. JLL прогнозує, що у 2025 році кількість таких угод подвоїться, а загальна потужність за ними сягне кількох гігават. Особливо активно ринок розвивають компанії Oklo, X-Energy, Kairos, Holtec — вони вже отримали низку контрактів та грантів від урядів й приватного сектору.

Втім, попри ентузіазм, шлях до масового впровадження SMR не буде простим. Технологія перебуває на стадії пілотних випробувань, а перші комерційні установки у США очікуються не раніше 2030 року. Регуляторні процедури, суспільні страхи, висока капіталомісткість і невизначеність нормативної бази залишаються бар’єрами. Очікується, що початкова хвиля впровадження відбудеться на майданчиках діючих або виведених з експлуатації АЕС, де вже є інфраструктура, персонал, допуски.

Окрім SMR, спостерігається інтерес і до перезапуску деактивованих ядерних реакторів. У США та Європі триває переоцінка стратегічних об’єктів, які раніше вважалися нерентабельними, але тепер можуть відігравати ключову роль в енергетичній безпеці цифрової економіки. У цьому контексті дата-центри стають не просто споживачами, а партнерами енергетичних компаній, спільно формуючи ландшафт розподіленої та стійкої енергетики майбутнього.

Таким чином, енергетичний виклик, що стоїть перед індустрією дата-центрів, вже трансформується у вікно можливостей. Інвестиції в ядерну енергетику, розвиток локальних розподілених мереж, інновації в накопичувачах енергії та нові моделі взаємодії з енергосистемами дозволять сектору не лише впоратися з навантаженням, а й відігравати провідну роль у переході до низьковуглецевої економіки.

Рiдинне охолодження: ключ до енергоефективності 

Із зростанням щільності обчислень та масштабів ШІ-навантажень одна з найгостріших проблем, з якою стикаються оператори дата-центрів — ефективне охолодження обладнання. Традиційні повітряні системи охолодження, які добре справлялися з навантаженням 5–10 кВт на стійку, більше не відповідають новим вимогам, коли окремі GPU-кластери можуть споживати 100–300 кВт. У таких умовах без впровадження нових технологій стале зростання галузі стає неможливим.

Рiдинне охолодження стало ключовою відповіддю на цю проблему. Уже сьогодні його використовують у нових об'єктах як базове рішення — особливо в ЦОД, орієнтованих на ШІ та високопродуктивні обчислення (HPC). Основні технології, які застосовуються нині, — це охолоджувані задні дверцята серверних шаф (RDHx) та direct-to-chip (DTC) — підвід охолоджувальної рідини безпосередньо до процесора. Такі системи забезпечують набагато вищу тепловіддачу порівняно з повітряними і дають змогу знизити коефіцієнт енергоефективності PUE. За даними JLL, саме перехід на рiдинне охолодження дає змогу максимально наблизитися до теоретично ідеального PUE = 1,0.

Важлива перевага рiдинного охолодження — його масштабованість і гнучкість. Для існуючих об'єктів доступні рішення, які можна впровадити без капітальної реконструкції — особливо при переході на гібридний режим: до 70% тепла відводиться рідиною, решта — повітряною вентиляцією. Це дозволяє поступово адаптувати інфраструктуру до зростаючих навантажень без зупинки роботи дата-центру. Додатково такі системи знижують рівень шуму, покращують умови праці персоналу й підвищують загальну надійність обладнання.

Окремої уваги заслуговує наступна хвиля інновацій — імерсійне охолодження, при якому сервери повністю занурюються в діелектричну рідину. Ця технологія забезпечує найвищий рівень тепловідведення і є практично єдиним рішенням за навантажень понад 150–200 кВт на стійку. Але масове впровадження імерсійних систем поки що ускладнене. Серед бар'єрів — висока вартість, необхідність переоснащення приміщень, вимоги до міцності підлоги (вага наповненої ванни з обладнанням може перевищувати кілька тонн), а також специфіка обслуговування й контролю якості рідин.

У короткостроковій перспективі імерсійне охолодження використовуватиметься точково — в зонах ШІ-навантаження або як експериментальні стенди. Багато операторів тестують компактні ванни, які можна впровадити без зміни конструкції будівлі. Це дозволяє без ризику дослідити переваги та обмеження технології перед тим, як переходити до повномасштабних проєктів. Паралельно триває робота над стандартизацією рішень, створенням більш доступних рідин і автоматизованих систем управління.

Не менш важливо й те, що охолодження сьогодні стає не просто інженерним завданням, а фактором конкурентної переваги. Компанії, здатні запропонувати клієнтам високу щільність розміщення за низького PUE, отримують перевагу в ціні, масштабі та швидкості виводу нових ШІ-продуктів на ринок. Більше того, регулятори в Європі, США та Азії починають запроваджувати норми енергоефективності та екологічного сліду ЦОД, що робить перехід на рiдинні технології не просто бажаним, а обов'язковим кроком у найближчі роки.

Загалом індустрія охолодження стоїть на порозі фундаментальних змін. Повітря все ще використовується — й буде використовуватися — у більшості традиційних ЦОД, але майбутнє за рідиною: від точкових рішень direct-to-chip до повного імерсійного охолодження. Цей перехід буде ключовим для сталого розвитку всієї ІТ-інфраструктури, особливо в умовах енергетичних обмежень й зростаючих екологічних вимог.

Інвестиції та ринок капіталу: зростання з оглядом на ризики 

На тлі глобальної економічної нестабільності та волатильності в традиційних секторах нерухомості дата-центри залишаються однією з найстабільніших і найпривабливіших категорій активів. Їхнє унікальне розташування на перетині технологій, інфраструктури та енергетики робить їх справжнім «магнітом» для інвестицій як з боку інституційних інвесторів, так і фондів прямих інвестицій. Прогноз JLL на 2025 рік підтверджує: інтерес до сектору залишатиметься високим, попри виклики на макроекономічному рівні.

Дата-центри розглядаються як довгострокові інфраструктурні активи з високою прибутковістю і стійким попитом. Основні стимули для інвесторів — це зростання потреб в обробці та зберіганні даних, експоненційне збільшення ШІ-навантажень, дефіцит потужностей на ринку та бар’єри для входу, які обмежують конкуренцію. За оцінками аналітиків JLL, у 2025 році в будівництво та запуск нових об’єктів буде вкладено близько $170 млрд. Це рекордна сума, причому більшість проєктів реалізується у форматі створення «з нуля» (greenfield), що потребує значного стартового капіталу та глибокої експертизи.

Особливо активними на ринку є фонди прямих інвестицій, які в останні роки стали головними гравцями у сегменті будівництва ЦОД. Замість придбання готових активів вони віддають перевагу участі в проєктах на етапі вибору земельної ділянки, забезпечуючи фінансування під майбутню оренду або викуп готового об’єкта. Це дозволяє їм максимально контролювати економіку проєкту й уникати конкуренції за готові активи, що часто супроводжується перегрітими цінами.

Інституційні інвестори (пенсійні фонди, страхові компанії, державні фонди) також активно входять у сектор, але здебільшого через великі угоди злиття та поглинання (Mergers and Acquisitions, M&A) або купівлю часток у міжнародних платформах. Великі інвестиційні банки та інфраструктурні фонди все частіше формують «клубні угоди», у яких об’єднують ресурси кількох сторін для фінансування проєктів потужністю від 50 до 500 МВт. Це дозволяє диверсифікувати ризики й масштабувати проєкти швидше.

Водночас активність на ринку вторинних угод залишається обмеженою. Обсяг щорічних продажів готових ЦОД, за даними JLL, становить у середньому близько $7 млрд — у рази менше, ніж в інших сегментах комерційної нерухомості (наприклад, понад $240 млрд у сегменті офісних об’єктів). Одна з причин — суттєвий розрив між ціновими очікуваннями продавців і покупців. Зростання відсоткових ставок і вартості капіталу знизили інтерес до дорогих придбань, особливо якщо вони не супроводжуються довгостроковими контрактами чи чіткою можливістю підвищення прибутковості.

Крім того, структура доходу від ЦОД є складною і вимагає глибокого розуміння ІТ-ринку, договірних моделей, SLA та технічних характеристик. Це створює високі бар’єри для нових інвесторів без галузевої експертизи. Водночас ті, хто вже освоївся у секторі, дедалі частіше надають перевагу органічному зростанню та локальним партнерствам, особливо в країнах, що розвиваються. Спільні підприємства (joint ventures) з місцевими девелоперами, енергетичними або ІТ-компаніями стають усе більш популярним способом масштабування з урахуванням національних регуляторних й ринкових реалій. 

Сегмент M&A, який пережив пік у 2020–2022 роках, у 2025 році, очевидно, демонструватиме спад. Причина — консолідація найбільших операторів, які тепер мають власну глобальну інфраструктуру й не мають нагальної потреби у придбаннях за великі премії. Проте зростатиме частка «точкових» покупок і стратегічних альянсів, спрямованих на вихід у нові регіони або освоєння нішевих напрямів, таких як ШІ-ЦОД, SMR-проєкти, високоплотні кампуси.

Таким чином, інвестиційний ландшафт індустрії дата-центрів стає дедалі зрілішим і вибірковішим. Нові угоди фокусуватимуться не на масштабі, а на стратегічній значущості, якості активів, доступі до енергоресурсів й перспективності локації. І хоча загальна активність може дещо знизитися через макрофінансові умови, стратегічні та технологічно підковані гравці продовжать розширюватися, закріплюючи за дата-центрами статус одного з ключових інфраструктурних активів XXI століття.

Дата-центри на новому щаблі еволюції 

На тлі стрімкого технологічного прогресу та постійного оновлення обчислювальних платформ виникає логічне запитання: чи не застаріють чинні дата-центри в найближчі 5–10 років? Це особливо хвилює інвесторів і операторів, які планують довгострокові стратегії. Втім, аналітики JLL впевнено відповідають: всупереч побоюванням, дата-центри не втрачають свою цінність з часом — за умови грамотної експлуатації та модернізації вони, навпаки, часто стають ще ціннішими активами.

Перше, що варто розуміти: не всі обчислювальні задачі потребують найновіших архітектур і високої щільності. Більшу частину світового попиту, як і раніше, становлять традиційні навантаження — зберігання даних, хмарні сервіси, резервне копіювання, потокове відео, SaaS-додатки та корпоративні системи. Навіть з урахуванням стрімкого зростання ШІ, за оцінками JLL, лише близько 50% усієї ємності ЦОД до 2030 року використовуватиметься під ШІ-навантаження. Це означає, що ще як мінімум половина ринку потребуватиме інфраструктури, для якої немає необхідності зводити нову надщільну будівлю з рідинним охолодженням.

Крім того, технологічне оновлення всередині дата-центру відбувається регулярно. Обладнання, встановлене 5–10 років тому, часто модернізують — змінюються сервери, системи зберігання, блоки розподілу живлення, канали зв’язку. У результаті в межах однієї й тієї самої будівлі може бути розміщене найсучасніше обладнання, яке за продуктивністю не поступається новим об’єктам. Отже, «застарівання» стосується не стільки будівлі, скільки стратегії управління інфраструктурою та її модернізації. Найголовніше — цінність дата-центру не обмежується обладнанням.  Найбільш значущі активи — це: 

• доступ до потужного і стабільного електропостачання, особливо в регіонах з енергетичним дефіцитом;
• інженерна інфраструктура: системи охолодження, резервного живлення, охорони та моніторингу;
• пропускна здатність каналів зв’язку, особливо в телеком-кластерах та інтернет-вузлах;
• логістика та розташування, особливо поблизу великих споживачів та мережевих вузлів.

Сьогодні багато операторів та інвесторів розглядають можливість повторного використання наявних об’єктів: їх можна адаптувати під ШІ-навантаження, розділити на зони з різною щільністю, модернізувати охолодження (наприклад, встановити rear-door heat exchangers або DTC-системи). Ба більше, з огляду на складнощі з підключенням нових майданчиків до електромереж, об’єкти з уже існуючим енергозабезпеченням стають особливо цінними — часто навіть кращими, ніж нові проєкти.

Сама концепція «знецінення» ЦОД багато в чому походить з офісного чи торговельного сектору, де будівлі втрачають орендарів у міру морального старіння. У випадку дата-центрів ситуація інша: попит, якщо говорити про глобальний рівень, як правило, перевищує пропозицію, і навіть відносно старі об’єкти знаходять своїх орендарів — чи то ІТ-компанія, оператор хмарних сервісів або колокейшн-провайдер.

Таким чином, дата-центри — це не разова інвестиція, а жива інфраструктура, яка може змінюватися, адаптуватися і зберігати свою цінність десятиліттями. Особливо в умовах глобальної гонки за обчислювальні потужності й електроенергію, кожен працюючий ЦОД — це стратегічний актив. Ключ до його довговічності — у гнучкості архітектури, своєчасному оновленні та стратегічному управлінні ресурсами.

ЦОД як опорна інфраструктура цифрового майбутнього 

Схоже, 2025 рік стає переломним для індустрії дата-центрів. Ми спостерігаємо активізацію одразу кількох потужних трендів: вибухове зростання штучного інтелекту, прагнення до енергоефективності, необхідність переходу до низьковуглецевої економіки, посилення регуляторних норм і трансформацію підходів до проєктування та експлуатації ІТ-інфраструктури. На цьому тлі дата-центри перетворюються на стратегічні активи, критично важливі для функціонування цифрової цивілізації.

Майбутнє — за гнучкими, масштабованими й енергетично стійкими ЦОД, здатними адаптуватися до нових технологічних викликів. Це означає, що виграють ті оператори та інвестори, які мислять не шаблонно, а системно — розглядаючи ЦОД як екосистему, у яку інтегровані нові форми енергетики, передові моделі охолодження, продумана архітектура розміщення ШІ-навантажень та довгострокові стратегії модернізації.

На тлі зростаючого навантаження на електромережі та нестачі майданчиків для нового будівництва чинні дата-центри отримують друге життя. Своєчасне переоснащення, оптимізація розподілу ресурсів і грамотна стратегія управління дозволяють не лише зберегти, але й підвищити їхню ринкову вартість. Це особливо важливо в умовах скорочення маржі та зростання вартості капіталу — кожен мегават доступної потужності перетворюється на конкурентну перевагу.

Інвестиційний ландшафт також змінюється. Замість гонитви за масштабом починається боротьба за розумне зростання — за доступ до надійної енергії, талантів, локальних партнерів і стабільного регуляторного середовища. Особливо важливу роль у цьому процесі відіграватимуть нові формати партнерств: від спільних підприємств і альянсів з енергетичними компаніями до стратегічних угод з розробниками ШІ. Самі дата-центри стають точками перетину інтересів ІТ, енергетики, нерухомості та державної політики.

Дата-центри — це інфраструктура майбутнього, від якої залежить не лише розвиток штучного інтелекту, а й функціонування всього цифрового суспільства. Це опорні конструкції нової економіки, у якій кожна мілісекунда затримки й кожен кіловат потужності набувають стратегічного значення. Керувати дата-центром у XXI столітті — означає керувати цифровими потоками людства, його знаннями, сервісами, безпекою й інноваціями. 

Тому головний виклик й водночас головна можливість для галузі — це здатність не просто нарощувати обсяги, а будувати усвідомлену, стійку, екологічну та інтелектуально насичену цифрову інфраструктуру, у якій технології служать людям, бізнесу й планеті. Саме такі підходи визначатимуть, які компанії та країни стануть лідерами у світі, де обчислювальні потужності стають новою валютою глобального впливу.